Perspectivas en el Mercado de Real Estate en Florida para 2024

El mercado inmobiliario de Florida ha enfrentado diversos desafíos durante el año 2023, principalmente debido al aumento de las tasas de interés y sus repercusiones en la dinámica de compra y alquiler de propiedades.

En una conversación exclusiva con Pablo Hoberman, CEO de Urbis Real Estate y con más de dos décadas de experiencia en el mercado inmobiliario de Miami, exploramos las perspectivas del sector para el año 2024. Hoberman comparte un análisis detallado del desempeño pasado, las proyecciones futuras y diversos aspectos que impactan el mercado de bienes raíces en la región.

1. Desafíos en el Mercado Inmobiliario de Florida en 2023

¿Cuál es tu visión de lo que ocurrió en Real Estate en Florida en 2023?

Para entender el 2023, es crucial examinar las características externas que afectaron al sector en general y luego analizar específicamente cada grupo involucrado. La Reserva Federal elevó las tasas de interés de manera desproporcionada para frenar la inflación en Estados Unidos. Este aumento tuvo un impacto inmediato en la actividad del mercado inmobiliario, ya que las tasas de interés más altas suelen ir acompañadas de incrementos en las tasas de hipotecas. Esto influyó directamente en la compra/venta de propiedades, la refinanciación de propiedades existentes y la percepción del público estadounidense, que pausó sus decisiones a la espera de mejores condiciones.

¿Cómo afectó este aumento de tasas a quienes querían vender o comprar propiedades?

Este aumento en las tasas de interés generó una desaceleración en la actividad del mercado. Aquellos que deseaban vender y comprar otra propiedad se vieron desalentados, ya que no querían abandonar sus hipotecas existentes con tasas bajas para ingresar a nuevas hipotecas con tasas más altas. De manera recíproca, los posibles compradores optaron por esperar, conscientes de que no era el momento adecuado para adquirir nuevas hipotecas con tasas elevadas.

La disminución en las operaciones de compra/venta impactó en el mercado de alquileres. La alta demanda de aquellos que no podían comprar generó un aumento en los precios de alquiler. Dado que la oferta de propiedades de alquiler no podía incrementarse rápidamente, especialmente en ciudades con alta demanda como Miami, la clase trabajadora se vio afectada, teniendo que buscar alternativas más económicas para hacer frente a los costos de alquiler.

2. Perspectivas para el 2024

¿Cómo ves el 2024 para Miami y Florida en general?

No es posible hablar de un mercado inmobiliario general, ya que el real estate es altamente localizado, variando por áreas, ciudades y estados. Sin embargo, específicamente en Miami y sus alrededores, se observa un panorama positivo para el año 2024. Las tasas de interés hipotecarias han descendido de manera significativa, pasando del 8% anual en 2023 a los actuales 6.7% anual. Esta tendencia, claramente visible, generará una respuesta inmediata en un mercado que estaba expectante, impulsando la reactivación de operaciones.

¿Cuáles son las proyecciones respecto a las tasas de interés para el 2024?

Según la Reserva Federal, es probable que se produzcan tres nuevas reducciones en la tasa de referencia durante 2024, siempre y cuando la inflación se mantenga por debajo del 3% anual, acercándola al objetivo del 2%. Esta política tiene como objetivo bajar las tasas de interés hipotecario de manera más rápida. La preocupación por una posible recesión se ha disipado, los indicadores empresariales siguen siendo positivos, y la estrategia de incrementar las tasas de interés parece haber tenido éxito al lograr un aterrizaje suave de la economía.

¿Cómo afectará este panorama a la demanda insatisfecha de compra/venta?

La baja de operaciones en el mercado durante 2023 ha creado condiciones propicias para que, bajo estas nuevas circunstancias, la demanda insatisfecha de compra/venta y las mudanzas a propiedades mejores o más grandes comiencen a materializarse. Es relevante destacar el bajo número de nuevos propietarios de la generación del Milenio, quienes, debido a la falta de acceso a valores y tasas de interés accesibles, no pudieron dejar de alquilar y mudarse a su propia casa o departamento. Estas condiciones más favorables podrían cambiar ese escenario.

3. Desarrolladores y Nuevos Productos Inmobiliarios

¿En qué situación están los desarrolladores y la generación de nuevos productos inmobiliarios?

El tiempo de construcción en Florida, en promedio de 4-5 años, significa que las decisiones tomadas hace años se reflejan en los desarrollos actuales. Se observa una tendencia hacia dos tipos de productos: edificios de lujo para aquellos que se mudan desde otros estados y extranjeros, y propiedades destinadas exclusivamente al alquiler con valores accesibles para la clase media. La polarización se ve reforzada por leyes estatales que exigen destinar un 40% de los metros cuadrados a la clase media, ya sea en alquiler o compra.

¿Cómo está el rendimiento de los productos inmobiliarios hoy?

La construcción en Florida es un proceso prolongado, implicando permisos, procesos y complejidades, con un promedio de 4-5 años. Esto genera una inercia significativa entre la identificación de oportunidades de construcción y la entrega final del producto al mercado.

En los últimos años, con tasas de interés históricamente bajas, se iniciaron numerosas obras que comenzaron a entregarse en 2023 y continuarán en 2024. La tendencia predominante en la decisión de productos hace casi 5 años fue la construcción de alta gama, con un enfoque en propiedades costosas. Además, surgió una tendencia emergente hacia edificios de alquiler, propiedad de un solo dueño, dirigidos a la clase media, dado que esta oferta era escasa.

Actualmente, se observa una polarización en el mercado inmobiliario con dos tipologías de productos en desarrollo destacadas. En primer lugar, hay edificios de lujo destinados a personas de otros estados que se mudan a Florida y a compradores extranjeros. En segundo lugar, se está enfocando en la construcción de productos exclusivamente para alquiler, con valores accesibles para la clase media que busca vivir cerca de sus lugares de trabajo y puede afrontar mensualidades significativas.

4. Seguros y Huracanes

¿Cómo está el tema de los seguros tras los recientes huracanes?

Este tema es crítico y carece de soluciones simples y cercanas. El sur de la Florida, al ser una zona propensa a tormentas tropicales y huracanes, enfrenta desafíos considerables. El último huracán fuerte que afectó a las áreas de Naples y Fort Myers en 2022 generó extensos daños a las construcciones existentes.

Las compañías de seguros experimentaron fuertes pérdidas debido a la amplia cobertura requerida por eventos como el mencionado huracán. Como resultado, varias de ellas optaron por abandonar el estado y dejar de ofrecer nuevos seguros. Esto ha limitado las opciones disponibles para los propietarios de edificios al renovar anualmente sus seguros, reduciéndose de cuatro o cinco opciones a solo una o dos.

¿Cómo se vieron afectados los propietarios de edificios ante esta situación?

Las compañías de seguros, en respuesta a las pérdidas, aumentaron de manera significativa las primas anuales, con variaciones asombrosas que oscilaron entre el 40% y el 150% de su valor anterior. Esto ha generado problemas serios para muchos edificios, que se vieron obligados a aumentar sus ingresos a través de gastos extraordinarios o cuotas anuales para cubrir estos incrementos. En particular, en edificios más antiguos, el nuevo monto de las expensas ha llevado a que muchas personas tengan que vender sus departamentos por no poder afrontar estos costos.

¿Cuál es tu perspectiva sobre el futuro del seguro en las zonas costeras con riesgo de huracanes?

En el futuro próximo, creo que las zonas costeras con riesgo de huracanes serán más costosas de comprar y mantener. El cambio climático no mejora la situación, sino que la empeora, con tormentas cada vez más agresivas. Los costos asociados con el mantenimiento de estas propiedades serán más elevados, lo que requerirá presupuestos más considerables para adquirirlas y disfrutarlas plenamente.

5. Inversión Argentina en el Sur de la Florida

¿Sigue siendo el sur de la Florida una meca para los argentinos que invierten en el exterior?

Sin duda, Miami y sus alrededores continúan siendo una meca para los argentinos que buscan invertir en el extranjero. Este fenómeno ha perdurado durante casi 50 años, con una presencia variable en relación con la situación económica de Argentina. En la actualidad, hay una comunidad argentina considerable en la región, y los compradores extranjeros, que constituyen aproximadamente el 25% del total, suelen tener a los argentinos en los primeros puestos, ocupando actualmente el segundo lugar.

¿Cuáles son las razones detrás de la continua atracción de los argentinos por el sur de la Florida?

Varios motivos respaldan esta atracción. En primer lugar, la idea de invertir en una moneda estable, respaldada por el dólar, proporciona seguridad y estabilidad de valor. Además, la seguridad jurídica que ofrecen los Estados Unidos es un factor crucial. Tradicionalmente, el ladrillo y la construcción han sido considerados en el inconsciente colectivo argentino como refugios importantes para el ahorro.

¿Cómo influye la posibilidad de invertir remotamente desde Argentina en esta tendencia?

La posibilidad de realizar inversiones de forma remota, sin necesidad de viajar, es un factor clave. Esta flexibilidad permite a los argentinos comprar y vender propiedades en el sur de la Florida sin estar físicamente presentes. Para aquellos a quienes les gusta viajar, la región ofrece una excelente excusa para subirse a un avión y, al día siguiente, disfrutar de Miami mientras siguen de cerca sus inversiones en tiempo real.

¿Qué esperanzas existen para el futuro de las transacciones de propiedades en el sur de la Florida para los inversores argentinos?

Se espera que este fenómeno de inversión argentina en el sur de la Florida siga creciendo. Con la esperanza de un crecimiento económico en Argentina, las transacciones de propiedades en esta región estadounidense podrían convertirse en una opción adicional para los inversores argentinos, brindando transparencia en las operaciones, alineándose con las prácticas normales en el resto del mundo.