PROS Y CONTRAS DE INVERTIR EN REAL ESTATE POR MEDIO DE LOS FONDOS PRIVADOS DE INVERSION

marzo 26, 2021

PROS Y CONTRAS DE INVERTIR EN REAL ESTATE POR MEDIO DE LOS FONDOS PRIVADOS DE INVERSION

26 de Marzo, 2021
Pablo Hoberman

Primero, una aclaración. Nos referimos a fondos de inversión privados y no a los diferentes fondos que ofrece el mercado financiero y que cotizan en las distintas bolsas del mundo. Esto hace necesario entender las características del fondo ofrecido para evaluar si es lo que estamos buscando o va más allá de nuestra tolerancia al riesgo.
Habitualmente, el mercado de inversores extranjeros de Real Estate en los Estados Unidos, compra propiedades en forma individual en un único producto. Puede ser un terreno, un departamento, una casa, una oficina, un shopping pequeño, etc. Esta opción ofrece un título de propiedad, algo tangible, concreto y visualizable fácilmente en los portales del Estado dónde se compró el bien y dónde está registrado.
De la misma forma en la que se adquirió el bien, se vende y se recibe el dinero por el valor del bien a ese momento. El tiempo de espera dependerá de las condiciones del mercado.
Los fondos privados de inversión tienen otras características que los diferencian de la compra puntual de una propiedad, y suelen ser atractivos para inversores por los beneficios que tienen. Por ejemplo:
• La posibilidad de acceder al producto ofrecido con menor cantidad de dinero.
Muchas veces el inversor no puede o no desea comprar una propiedad completa y para eso están los fondos. En el caso de franquicias mundialmente reconocidas como las de comida rápida (McDonald’s) o cafeterías (tipo Starbucks), los montos de inversión para un local completo operando son muy superiores al millón de dólares. Un fondo permite ingreso con una pequeña parte.

• La diversidad de productos ofrecidos en el fondo de inversión
Es habitual que estos fondos “aplanen” el riesgo al tener distintos productos en su portafolio. Al diversificar la inversión en más de un producto inmobiliario, permitirá bajar el nivel de riesgo y la exposición a un único bien. Con esto se logra mantener la estabilidad de retornos.

• La sencillez en las estructuras legales para canalizar la inversión
Cuando se invierte en un fondo es normal que el vehículo de inversión mismo (la estructura societaria del fondo) sea “complejo” pero es simple la estructura para los inversores. Los socios pueden ingresar en él de una manera sencilla (a veces incluso como personas físicas), sin tener que hacer estructuras corporativas complejas y costosas.

• La capacidad de ingresar en negocios operativos que de otra forma sería prácticamente imposible participar
Normalmente es muy difícil participar en negocios operativos a la distancia (restaurantes de cadenas, cafeterías como Starbucks, etc.), por las dificultades de control operativo de las mismas, más allá de la gran inversión necesaria.
Por eso si se ingresa mediante un fondo con profesionales idóneos, confiables y con historia comprobable, las posibilidades de éxito se acrecientan considerablemente. Asimismo, se evita pagar el típico “derecho de piso” que algunos sufren cuando deciden hacerlo por sí solos en un país extranjero, con leyes y reglas desconocidas, sin tener el “know how” necesario y la experiencia. Hay múltiples ejemplos de inversionistas que intentaron hacer negocios solos en USA y perdieron todo el capital por falta de experiencia y conocimientos.

Hasta aquí hemos visto los beneficios. Ahora bien, ¿cuáles son los riesgos de entrar en un fondo privado de inversión para Real Estate?

Como menciono arriba, es menester trabajar con empresas serias, con experiencia y honestidad profesional. Si bien los errores pueden suceder, es fundamental la carrera profesional de los empresarios a cargo del fondo y sus prácticas comerciales. Nadie puede asegurar que todo negocio sea rentable y perfecto. De hecho, es habitual que existan piedras en el camino y hacer un buen “due diligence” del fondo es necesario.
Nunca es recomendable ingresar en fondos de inversión donde sus propiedades están garantizando préstamos bancarios, lo que en el mercado se llama un fondo “apalancado”. Hay fondos que se conforma con capital de sus socios por una parte -por ejemplo, la mitad- y el resto lo financia el banco o un prestamista. El problema es que ante una caída abrupta del mercado, el banco exigirá recuperar su inversión (¡los bancos son siempre inversores cobardes!) y si el producto bajó drásticamente de valor, el único que verá achicada o perderá su inversión es el miembro del fondo: el inversor. Por eso, escape a los fondos apalancados.
Muchos inversores se tientan con la promesa de altos retornos, aun sabiendo que estarán apalancados vía hipotecas. Y no comprenden que podrían perder todo su capital. Habitualmente se los tienta con muy bajos montos de inversión, por lo que, con unos pocos miles de dólares, sienten que ya son parte de esos fondos. Pero el riesgo es muy alto.
El último punto que es importante incluir en las contras de un fondo de inversión, es que algunos eligen geografías “de moda”, lugares calientes de ese momento.
Lo vimos en fondos de casitas en Detroit. Y también en fondos ya muy grandes como Prodigy, muy apalancados, que cayó estrepitosamente en los últimos meses, al invertir en oficinas de la modalidad coworking (tipo WeWork) en New York. Los inversores están hoy intentando recuperar algo del dinero invertido, cuando tenían promesas de retornos altísimos y barreras muy bajas para ingresar.

En síntesis, yo recomendaría los fondos de inversión, siempre y cuando se analice previamente su pro y contras. Los hay muy buenos y profesionales, especialmente los que no se apalancan vía préstamos hipotecarios (se junta el dinero necesario para desarrollar u operar).
Los fondos pueden ser un excelente negocio, especialmente para el inversor extranjero que está buscando ganar dinero en USA con una moneda firme y estable, una jurisprudencia lógica y sana, y un mercado que se mantiene fuerte, aún en estos tiempos.

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