QUE ESTA PASANDO CON EL MERCADO DE REAL ESTATE EN FLORIDA

Durante las últimas décadas, la Florida ha sido uno de los estados de los EEUU, de mayor y más
rápido crecimiento en el sector de Real Estate. Con la costa más larga del país (1,197 millas
terrestres) y 825 millas de playas accesibles para disfrutar, es una de las opciones más elegidas
por los inversores.
Pero informes recientes parecen poner en duda lo que ha sido un negocio sólido en los últimos
años y especialmente para latinoamericanos que buscan en EEUU y en la Florida en particular,
un mercado muy activo y seguro.
Para reflexionar sobre el tema, Pablo Hoberman, CEO de Urbis Real Estate, Pablo Hoberman,
responde a los interrogantes del momento.
– ¿Qué está pasando con el mercado de Real Estate de la Florida hoy?
PH: El mercado de Real Estate en Florida es enorme, no hay forma de abarcarlo todo en una
respuesta única y sencilla, sin caer en reduccionismos.
El mismo se compone de una parte residencial, de una comercial y otra industrial.
Desde Urbis, nuestro foco está puesto en lo residencial y lo comercial, por lo que hay
respuestas diferentes para cada una de ellas.
Pero volviendo a la pregunta, la respuesta es Sí, todavía hay oportunidad para comprar y más
aún, es negocio hacerlo antes que después.
– ¿Cómo se encuentra el mercado residencial de la Florida?
PH: Aquí es importante diferenciar los mercados en base a su valor en dólares.
Por ejemplo, no es lo mismo un departamento que normalmente se adquiere para alquilar, con
un valor de USD 120.000 que un departamento de lujo en un condominio en la playa de USD
5M.
El departamento de valor bajo para rentar sigue siendo negocio y genera típicamente un 6% de
utilidad neta anual, luego de pagar todos los gastos (expensas, impuesto inmobiliario,
administración, reparaciones, etc).
A medida que subimos el valor de la unidad, la rentabilidad cae (ya que los gastos son
mayores), y deja de ser negocio rentar inmuebles de tan alto valor.
Por supuesto que también entre estos dos tipos de inmuebles hay un amplio espectro de
opciones.
– ¿Qué sucede con sector comercial?
PH: El mercado comercial está compuesto por oficinas y locales comerciales. Es importante
recalcar que, luego de la post pandemia, este mercado tuvo un repunte muy fuerte ya que la
zona se ha transformado en un punto de atracción de negocios en los Estados Unidos.

Sin duda hay zonas mucho más demandadas que otras, pero en términos generales hay poca
vacancia y los precios son sostenidos.
Por supuesto, la vacancia es totalmente local y cambia drásticamente por barrio/ciudad.
Por ejemplo, vemos mayor vacancia en Brickell que en otras zonas con menos oferta, como
Aventura.
En este sentido, desde Urbis apostamos por el mercado de oficinas “barrial”, donde la vacancia
es muy baja y la demanda es alta.
Este tipo de inmuebles es una buena propuesta para los inversores. Si su monto a invertir lo
permite, es recomendable buscar oficinas comerciales que generarán una buena rentabilidad
neta anual (entre 6 y7%), con inquilinos que permanecerán por largos plazos, con menos
rotación.
Los locales comerciales estilo mini shoppings a cielo abierto (que habitualmente se
comercializan en bloques), generan similares rendimientos, con baja vacancia y buena
demanda.
– ¿Cómo afecta al mercado inmobiliario la situación actual de inflación y altas tasas de
interés?
PH: Venimos de un largo ciclo de crecimiento en la Florida, con tasas de interés muy bajas y
acceso fácil al capital. El crecimiento de tasas de interés que dispuso la Reserva Federal apunta
a contener la inflación que ronda el 8-9% anual y que es alta para Estados Unidos. Esto va a
alterar este ciclo. Lo que se analiza hoy es cómo se instrumentará y qué efecto real tendrá. En
los márgenes de las consecuencias es que Estados Unidos caiga en una recesión ó si, por el
contrario, se producirá una desaceleramiento más suave de la economía que irá bajando
gradualmente la inflación.
Es muy difícil establecer un pronóstico certero. Si buscamos el análisis de los expertos,
encontraremos que la mitad de los economistas van por un camino y la otra mitad por el otro.
Lo que sí podemos asegurar es que la Fed subió hasta ahora 175 puntos básicos (1.75%) las
tasas recientemente, y eso ya generó que las hipotecas suban 300 puntos básicos (3%
adicional). Esto lleva el valor de las hipotecas tradicionales de una casa del casi 3% a un
5-6% de interés anual. En general, cuando sucede esta alza de tasas so desaceleran las
compras de inmuebles por parte de los estadounidenses y sube la demanda de alquileres.
Por otro lado, en el 2021 el mercado tuvo incrementos altos de rentas, donde la inflación fue
una de las causas. Eso generó automáticamente revalúos por sobre los precios de las unidades
residenciales, que operan en sincronismo manteniendo el “cap rate” (o ratio de capitalización)
buscado. Los precios de las propiedades y su renta mensual claramente subieron de valor
recientemente.
Estos dos conceptos, la suba del interés de la hipoteca (que provocó que el pago mensual del
usuario haya subido), más el incremento del valor absoluto de la propiedad, están sacando del
mercado nuevamente al comprador típico de clase media que adquiere su departamento para
vivir allí.

Mucha gente que antes accedía a su inmueble por medio de hipotecas baratas, ya no podrá
hacerlo más. Hoy su salario no le permite un valor alto de cuota y deberá, entonces, volver a
alquilar hasta nuevo aviso.
Para ponerlo en números, una hipoteca de USD 300.000 pasó de pagar una cuota mensual de
USD 1265 a USD 1800, en tan solo unos meses. Esto genera que el pool de compradores
disminuya.
Al mismo tiempo, ese mismo usuario final ahora busca algo para alquilar y, como hay muchos
como él en esta situación, hace subir el precio del alquiler mensual porque la oferta es limitada
y la demanda es alta.
– ¿Qué pasará con el valor de las propiedades y las rentas?
PH: Mi visión es que las propiedades de bajo costo seguirán subiendo, más suavemente
seguramente, pero lo harán. Es la simple ley de la oferta y la demanda que en EEUU funciona.
Hay muy poco producto nuevo construyéndose todavía en este segmento y además hay una
gran demanda generada por los que ahora no pueden comprar, a lo que se debe adicionar el
gran crecimiento demográfico de Florida.
Actualmente este estado recibe 900 nuevos residentes por día, en su mayoría migración interna
de otros estados. Como es de esperar, no hay vivienda para todos y eso hará que sigan
subiendo las rentas y, por lo tanto, los valores de las propiedades.
En algunas ciudades, o zonas, se está produciendo un fuerte fenómeno de gentrificación, donde
las rentas están subiendo fuertemente (Miami Beach, Wynwood o Overtown en Miami, por
ejemplo), expulsando a los habituales inquilinos que esas áreas tenían porque crece el valor de
propiedades y rentas. El incremento del valor de los alquileres es tal a nivel porcentual, que les
hace imposible con su mismo salario seguir viviendo en ese lugar.

– ¿Se podría concluir, entonces, que es el momento de comprar?
P: La propiedad sigue siendo un excelente refugio de valor y una de las mejores opciones del
mercado actual, a mediano y largo plazo. No se pueden esperar resultados extraordinarios
instantáneos, ya que intrínsecamente el Real Estate no permite eso, pero sí adecuados
rendimientos en unos de los mercados más seguros del mundo con una alta seguridad jurídica.
– ¿Qué opciones sugieren analizar en Florida?
Sugerimos exactamente eso, Florida, no solo Miami donde los precios están muy sostenidos y
altos. Recomendamos propiedades de bajo costo (entre USD 100.000 y USD 250.000) para
tener una buena rentabilidad y futura capitalización.

Si el capital a invertir es un poco mayor, ya se podría evaluar la compra de oficinas comerciales
en áreas selectas y de alta demanda de alquiler.
No veo en el futuro próximo una baja de precios de este tipo de propiedades. Como
contraposición, estimamos que habrá una baja de precios en condominios de lujo y super lujo,
como las grandes torres en la playa o similares.
Aprovecharía este momento de turbulencias financieras y de inflación alta para los Estados
Unidos (que sin duda bajará en el mediano plazo, pero no lo hará de inmediato), para encontrar
buenas oportunidades de inversión. Los que ya vivimos la crisis financiera de EEUU del 2007/8
sabemos que la situación actual no tiene absolutamente nada de similar con ese momento y es
necesario ser preciso en este análisis.
Los inversores argentinos en Miami no son habitualmente clientes de hipotecas, vienen con sus
ahorros buscando invertirlos en bienes raíces, con una rentabilidad en dólares anual y con
mucha seguridad dado el respeto jurídico que se tiene a los propietarios de inmuebles en EEUU.
Las turbulencias financieras actuales no los afectan en forma directa. Por el contrario, les da la
oportunidad de hacer más competitivo y fuerte su dinero al momento de comprar.